Hoge Raad 24 februari 2017: Verkrijgende verjaring leidt tot onrechtmatig eigendom

In dit arrest heeft de Hoge Raad paal en perk gesteld aan verkrijgende verjaring.

Het ging in deze zaak over een bosperceel van de gemeente Heusden dat door de bewoners van het naastgelegen perceel  in 1980 was omheind en op die manier in zekere zin toegeëigend. Toen de gemeente in 2003 het perceel weer terug wilde, werd verweer gevoerd met de strekking dat het eigendom op het perceel door verjaring was overgegaan. De wet bepaalt namelijk dat de rechtsvordering tot beëindiging van bezit na 20 jaar verjaart en dat na die termijn de bezitter de eigenaar wordt (art. 3:306 en 3:105 lid 1 BW). De gemeente had inmiddels 23 jaar niets van zich laten horen dus het eigendom was overgegaan op de nieuwe bezitter. De gemeente Heusden laat het er niet bij zitten, verliest maar wint vervolgens toch.

Vereisten om iets in bezit te nemen

De Hoge Raad oordeelt dat de vordering van de gemeente op de mensen die de grond in bezit hebben genomen is verjaard. De verjaringstermijn begon namelijk op de dag nadat zij bezitter van de grond werden (art. 3:314 lid 2 BW). Zij werden bezitter op het moment waarop zij ‘niet-dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ de grond in bezit namen (volgt uit de wetsgeschiedenis en art. 3:107 lid 1 BW e.v.). Maar wanneer is dan sprake van niet-dubbelzinnige inbezitneming? Niet-dubbelzinnig bezit “is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn” en dat moet naar objectieve maatstaven beoordeeld worden, aldus de Hoge Raad.

Aan de vereisten voor inbezitneming was voldaan, want het bosperceel was omheind en dus was sprake van openbare niet-dubbelzinnige toe-eigening. De gemeente klaagt nog dat zij dit niet wist (omdat ze kennelijk lange tijd niemand ter plaatse had laten kijken) maar dat maakt volgens de Hoge Raad niet uit. “Met name is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was.”  Voor eigenaren van grote percelen is het dus belangrijk om regelmatig te controleren of niemand deze ‘openbaar’ en ‘niet-dubbelzinnig’ in bezit neemt. “Hoezeer het ook voor eigenaren van met name moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meerbedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.”

De gemeente vangt dus bot, althans zo lijkt het want vervolgens zet de Hoge Raad zijn wetgeverspet op.

Verkrijgende verjaring kan onrechtmatig zijn

De Hoge Raad overweegt dat iemand weliswaar eigenaar kan worden door (eventueel te kwader trouw) andermans grond in bezit te nemen en te wachten totdat diens rechten zijn verjaard, maar dan wel onrechtmatig handelt. En niets staat eraan in de weg dat het slachtoffer van de onrechtmatige daad schadevergoeding vordert. Schadevergoeding hoeft niet altijd financiële genoegdoening te zijn maar kan ook in natura worden uitgekeerd.  De oorspronkelijke eigenaar kan dus vorderen dat de onrechtmatige eigenaar wordt veroordeeld om bij wijze van schadevergoeding de in bezit genomen grond over te dragen aan de oorspronkelijke eigenaar (art. 6:103 BW).

Kan de onrechtmatige eigenaar zich dan verweren met de stelling dat de oorspronkelijke eigenaar heeft verzuimd regelmatig zijn grond op bezitsinbreuken te controleren (een soort eigen-schuldverweer, art. 6:101 BW). Nee, dat kan niet want: “Van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen.”

Verjaringsproblemen schakelt de Hoge Raad ook uit, want de verjaringstermijn van de vordering om de grond bij wijze van schadevergoeding over te dragen begint pas “op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon” (art. 3:310 lid 1 BW). Deze termijn begint dus pas nadat de termijn 20 jaar is verlopen, want pas toen vond het eigendomsverlies plaats (art. 3:306 en 3:105 lid 1 BW).

Conclusie

Voor iedereen die adviseert over onroerend goed is dit een uitermate belangrijk arrest. Het leidt er namelijk in feite toe dat verkrijgende verjaring (eventueel te kwader trouw) een stuk moeilijker is geworden omdat niet alleen de verjaringstermijn van 20 jaar maar ook de verjaringstermijn van de onrechtmatige daad van vijf jaar moet zijn verlopen. Deze verjaringstermijn begint pas op de dag dat de oorspronkelijke eigenaar bekend werd met de inbreuk op zijn eigendom en met de aansprakelijke persoon, anders duurt ook deze termijn 20 jaar.

Het arrest is met name in het voordeel van overheden om de simpele reden dat de overheid grootgrondbezitter is en dus het meeste blootstaat aan verlies van eigendom door verkrijgende verjaring. Het zou mij niet verbazen dat grondbezitters, met name overheden, op grond van dit arrest veel vorderingen kunnen en zullen instellen.