201701.16
1

Hoge Raad 16 december 2016: Eigen schuld-verweer bij koopovereenkomst

Dit arrest van de Hoge Raad is van belang voor juristen die adviseren/procederen over koopovereenkomsten. Als een verkoper een mededelingsplicht heeft kan hij zich er niet op beroepen dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De Hoge Raad heeft nu duidelijk gemaakt dat een deel van het geleden nadeel desondanks voor rekening en risico van de koper kan komen in geval van eigen schuld.

1. Feiten

Het ging in dit arrest om het volgende. Een echtpaar bewoonde een woning en de man exploiteerde daarin een tandtechnisch laboratorium. Hij had hiervoor toestemming van de gemeente. Na een echtscheiding werd de woning verkocht aan de eisers in deze zaak (hierna: de kopers).

Na de verkoop kwamen de kopers erachter dat de woning volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming had. Dit was niet aan hen verteld. Naar hun oordeel had dit een waardedrukkend effect en daarom spanden ze een procedure aan. Zij baseerden hun vorderingen op art. 7:15 (bijzondere last of beperking), 7:17 (non-conformiteit) en dwaling (6:228 BW).

2. Is sprake van een bijzondere last of beperking?

In art. 7:15 BW staat (onder meer) dat de verkoper verplicht is om de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Wat art. 7:15 BW onderscheidt van art. 7:17 BW (non-conformiteit) en 6:228 BW (dwaling) is dat er geen discussie over bestaat dat op de verkoper een mededelingsplicht rust.

Het hof wijst de vordering op grond van art. 7:15 BW toe met het argument dat de publiekrechtelijke bestemming als een bijzondere last of beperking moet worden gekwalificeerd, maar de Hoge Raad casseert. Onder verwijzing naar zijn arrest van 30 januari 2015 (Portsight NJ 2016/76) oordeelt de Hoge Raad dat het bij bijzondere publiekrechtelijke lasten of beperkingen moet gaan om een “specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit”. De publiekrechtelijke bestemming van de woning voldoet niet aan deze omschrijving omdat het niet specifiek, maar algemeen is. Het is dus niet een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW.

3. Onderzoeksplicht

Vervolgens onderzoekt de Hoge Raad of de vorderingen dan wel hadden moeten worden toegewezen op grond van non-conformiteit (art. 7:17 BW) of dwaling (art. 6:228 BW). Het aardige is dat de verkopers hiertegen hadden aangevoerd dat de kopers ook zelf hadden kunnen onderzoeken welke publiekrechtelijke bestemming de woning had. Dat ze hadden gedwaald c.q. niet waargemaakte verwachtingen hadden was dus hun eigen schuld. Dit verweer berust dus op de hypothese dat de kopers een onderzoeksplicht hadden.

De Hoge Raad herhaalt de vaste jurisprudentie dat een beroep op een onderzoeksplicht moet worden afgewezen als een mededelingsplicht is geschonden (zie HR 30 november 1973 NJ 1974/97 (Van der Beek/Van Dartel); HR 21 december 1990, NJ 1991/251 (Van Geest/Nederlof) en HR 10 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2629, NJ 1998/666 (Offringa/Vinck en Van Rosberg) en voor non-conformiteit HR 14 november 2008, NJ 2008/588). Omdat het hof deze vraag niet heeft onderzocht wordt de zaak door de Hoge Raad terugverwezen.

4. Eigen schuld

Het interessante aan dit arrest is de instructie die aan het hof wordt meegegeven. Stel nu dat het hof oordeelt dat het verweer dat de kopers een onderzoeksplicht hadden wordt afgewezen, dan kan desondanks een eventuele uit de schending van de mededelingsplicht “voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW (…) worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.”

Op zich is dit dogmatisch niets nieuws. Het is wel interessant dat de Hoge Raad zo expliciet de deur opent voor een soort dubbele toepassing van het verweer dat de onderzoeksplicht is geschonden. Namelijk: (a) als verweer tegen het beroep op dwaling / non-conformiteit en (b) als eigen schuld-verweer, mocht het verweer tegen het beroep op non-conformiteit worden afgewezen. Wat de Hoge Raad niet noemt maar volgens mij wel uit het arrest volgt is dat het eigen schuld-verweer ook effect sorteert bij een vordering op art. 7:15 BW (lasten en beperkingen). Ook dan gaat het om een geschonden mededelingsplicht waarbij de hiervoor geciteerde argumentatie van de Hoge Raad onverkort opgaat.

Merk op dat het eigen schuld-verweer geen zin heeft tegen het beroep op dwaling. Vernietiging wegens dwaling leidt immers niet tot een schadevergoedingsverplichting, maar tot een vordering op grond van onverschuldigde betaling. De rechtsgrond voor betaling van de koopsom (de koopovereenkomst) is namelijk vernietigd (art. 6:203 BW). Het eigen schuld-verweer gaat hier dus niet op omdat geen schadevergoeding wordt gevorderd.